各乡镇人民政府、美水街道办事处，县政府各有关部门：
现将《甘泉县小区物业专项整治工作方案》印发你们，请认真贯彻执行。
甘泉县人民政府办公室
2023年7月5日
甘泉县小区物业专项整治工作方案
按照延安市小区物业专项整治工作领导小组办公室《关于印发小区物业专项整治工作方案的通知》文件精神，以及中共甘泉县委精神文明建设指导委员会《关于深化精神文明建设专项整治工作的通知》要求，为进一步规范我县物业管理领域服务行为，提升物业服务行业管理水平，建立健全长效监管机制，不断改善小区居民生活环境，促使人民群众安居乐业，改善人民群众的精神面貌，促进人际关系融洽、社会和谐稳定，提高人民群众居住品质，结合全县小区物业管理服务实际，制定本方案。
一、任务目标
坚持“标本兼治、综合治理”的原则，通过物业服务企业自查自纠与行业主管部门检查督促相结合、全面规范和重点提升相结合、专项整治与长效管理相结合的办法，对小区业主普遍关心的环境卫生、公共设施维修、小区秩序、物业收费等热点、难点问题，重点针对服务不到位，维护不及时、管理不规范、大修基金及物业费不缴纳等问题进行专项整治，通过专项整治，达到小区面貌明显改观，物业服务明显提升，行业管理得到加强的目的，有效化解物业管理突出矛盾，促进物业服务行业健康发展，全面提升居民满意度。
二、整治时间及范围
2023年7月至9月30日，对全县在小区服务管理过程中存在的突出问题、违法违规行为，开展专项整治行动。
三、整治重点内容
1.物业服务企业未按照物业服务合同约定内容和标准提供服务，物业服务项目标准及收费等未按规定在小区内公示；超出合同约定或公示收费项目标准收取费用，物业服务管理中少服务、多收费、收费不透明，甚至存在乱收费的行为；
2.业主投诉、报修处理，业主满意度情况；
3.物业服务企业擅自利用业主共有部分开展经营活动，侵占、挪用业主共有部分经营收益，未按规定公示业主共有部分的经营与收益情况；
4.物业服务企业中断或者以限时限量等方式变相中断供水、供电以及实施损害业主合法权益的其他行为；
5.擅自改变物业服务用房、公共部位及共用设施用途的行为；开发建设单位、物业服务企业违规销售或者变相销售停车位、车库；
6.车辆停放管理，是否保持道路畅通情况；
7.小区内公共秩序维护情况；
8.未按规定签订物业服务合同，并在规定时间内未办理合同备案手续的。或擅自将一个物业管理区域内的全部物业管理业务整体转让给他人的；
9.擅自撤离物业管理区域、停止物业服务，不按照规定办理退出手续并移交物业服务用房和有关资料的；
10.业主委员会未按照《物业管理条例》的规定履行职责的，或者超出职责范围内的其他违法违规行为；
11.业主未按照规定及时缴纳大修基金和物业费的；
12.其他违反陕西省、延安市《物业管理条例》有关规定的行为。
四、整治工作措施
（一）加强党建引领。深入实施党建引领物业管理工作，推进小区党组织建设，充分发挥党组织在小区管理中的主导作用，发挥社区党支部引领作用和党员业主带头作用，全力开展“8小时外”党员进小区活动。加大党组织对业主委员会组建的指导力度，做到组织提前介入、人选严格把关、意图指向鲜明、程序合法合规，全面推行“双向进入、交叉任职”，推动符合条件的社区“两位”成员通过法定程序兼任业主委员会成员。让小区党员业主参选业主代表、业委会成员，提高业主委员会成员中党员比例，真正把组织认可的人、群众信任的人推选到业主委员会中；探索“民主事项党组织先议、重大事项党组织先审”制度，业主委员会在作出重大决定前，要征求社区党组织的意见。要推行社区物业党建联建，推动物业服务企业成立党组织，建立以社区党总支为核心、以“小区党支部+业主委员会+物业公司”为主体、以多方融合为抓手的党组织领导下的基层治理新模式。
（二）推行物业全覆盖。全面实施城镇“三无小区”改造，坚持“健全现代物业管理制度、夯实基层党建，提升居民素质”三措并举，结合老旧小区改造，着力解决城镇“三无小区”脏乱差、设施设备陈旧、功能配套不足等问题，引导居民协商，确定改造后小区的管理模式、管理规约及业主议事规则，实现改造一个、接管一个、管好一个；同时，完善住宅专项维修资金归集、使用、续筹机制，实现一次改造基本到位，长效机制同步建立，后续运行有章可循；对暂未改造失管的“三无小区”（分散居住楼（院）等），按照“一区一策”的办法，由街办（乡镇）实行托底管理，提供基础性服务管理，努力实现物业管理和社区服务全覆盖，逐步实现“三无小区”清零，让小区管理长效常治。
（三）示范引领带动。按照全市《物业管理规范化服务指导手册》的规范化要求，结合全县物业服务实际，对全县物业服务企业开展多种形式的业务培训，要抓好多层次的人才培训，加强企业关键岗位和技能培训，通过建立岗前、岗中，管理、技术等全方位、多层次的培训体系。通过培训，全面提升以物业负责人为核心的物业管理从业人员的专业技能和职业素养，打造一批强队伍，精业务，优服务、素质好的物业管理团队，努力提高物业从业人员的综合素质，引导物业企业走物业服务专业化和精细化发展的道路。积极引导小区开展“美好家园”选树、“示范住宅小区”评选活动，在物业服务企业中选树“红色物业”“优秀物业企业”，着力培育和打造（3-5个）标杆性企业，年底前建设一批美好家园、示范小区、文明小区，努力实现物业服务专业化、规范化、标准化，满足人民对美好生活的向往。
（四）行业部门联动。县住建局牵头，联合县经发、市场监管等部门建立物业执法联动长效工作机制，强化物业小区乱象的综合整治，进一步加强政府部门、小区和物业服务企业间的有效沟通，开展好“管理、执法、服务、宣传”四进小区活动和《条例》普法宣传进社区、进小区、进家庭活动，做到在电视上有画面、广播上有声音、网络上有信息；建立相关职能部门及专业经营单位间的高效联动机制，加大巡查和综合执法力度，及时查处违章搭建、毁绿占绿、占用公共区域、堵塞消防通道等违法违规行为，全面排查消除小区外墙脱落、消防、治安、用电用水用气等各类安全隐患，实现“公共管理进小区、行政执法进小区”，方便快速、有效地处理小区存在的问题，从源头上遏制小区物业管理乱象。街办（乡镇）要牵头组织好公安派出所、城管、经发、税务、自然资源、环保、城市执法、市场监管、应急、住建等相关部门，共同建立健全物业管理运行的协调机制、畅通诉求渠道、矛盾纠纷预警预报和调解机制，积极调解处理物业服务投诉、大修基金及物业费缴纳、业主办理不动产登记难等突出问题。定期组织召开由辖区相关部门和单位参加的物业管理联席会议，协调解决小区内物业管理中的苗头性、倾向性、综合性问题，确保物业管理问题整改后不再反弹，工作落实到位。
（五）促进服务提升。着力推进物业小区专项整治，对全县物业小区分层次管理，新增项目严格执行前期物业招投标备案制度，既有物业管理项目按照服务标准、服务内容和收费标准分等级监管，城镇老旧小区全面推行多元化准物业管理，对改造后的小区绿化、基础设施、消防设施、技防设施等进行维护保养，改造后规模较小的小区，由社区介入进行准物业化管理或发动居民自管。开展物业服务企业“双随机、一公开”执法检查，完善物业小区“四公开一监督”制度，加大物业服务收费信息公开力度；建立物业企业项目经理考核奖惩制度，推行物业服务质量“红黑榜”发布制度，对严重违法违规、情节恶劣的物业服务企业和直接责任人计入企业信用评价系统，并在融媒体及官网予以曝光，情节特别严重的清出辖区物业服务市场，以此推动企业依法诚信经营，规范物业服务企业行为；鼓励物业服务企业创新服务，制定菜单式服务标准，提供个性化服务，向养老、托育、家政、健康、房屋经纪、快递收发等领域延伸，探索“物业服务+生活服务”模式，满足居民多样化、多层次的居住生活需求和环境需求。
五、加强组织领导
为切实深化小区专项整治工作，成立小区专项整治工作领导小组：
组 长：谢 磊 县政府副县长
副组长：高生平 县住建局局长
成员单位：美水街道办、下寺湾镇、道镇、经发局、卫健局、行政审批局、公安局、民政局、财政局、自然资源局、住建局、应急管理局、城管局、市场监管局、生态环境局、税务局、人防办等相关部门及水电气暖讯等专业经营单位。
领导小组下设办公室，办公室设在县住建局，由县住建局局长高生平同志担任办公室主任，具体负责日常工作。
六、实施步骤
（一）集中整治阶段（2023年7月底前完成）。领导小组办公室要安排物业管理相关职能部门及街办社区，按照单位职责，研究部署小区物业管理专项整治工作，明确工作要求，集中对辖区内已纳入物业管理的住宅小区、物业服务企业逐小区进行排查，通过设立热线等方式收集线索，对排查发现、群众投诉的违法违规行为，建立问题清单及台账，制定工作措施，及时督促整改，将排查整治情况报领导小组办公室。
（二）督导检查阶段（2023年8月底前完成）。县小区专项整治工作组将对专项行动开展情况进行督导检查，随机抽查、暗访，对群众反映强烈、问题突出的典型案例严格督办，及时公布查处结果，确保涉及的薄弱领域全部整改到位，并持续提高整治质量。
（三）分析总结阶段（2023年9月底前）。各成员单位要对专项整治开展情况、查处典型案件情况进行分析和总结，形成书面材料，总结好的经验做法，研究出台相关政策，建立健全“属地负责、上下联动、责任明晰、督查到位、考核有力”的长效管理机制。同时，要结合日常监管、“示范住宅小区”创建、省市优评选等工作，切实抓好住宅小区创建工作，建立和完善小区物业管理长效机制。
七、工作要求
（一）提高思想认识，强化组织领导。开展小区物业管理专项整治工作是深化精神文明建设的一项重要工作，是改善群众人居环境、提升物业服务管理水平的重要内容。各成员单位要深刻认识专项整治工作的重要意义，切实把行动落实到专项整治的具体工作上来，确保专项整治扎实有效开展。
（二）细化职能分工，妥善处理矛盾。在小区物业管理专项整治实施过程中，各成员单位、街办社区要充分发挥物业管理的相关职能作用，按照各自分工，切实履行职责，积极引导小区业主树立大局观念，全力配合专项整治工作，确保达到预期目标。
（三）落实考核机制，巩固整治成果。各成员单位要做好相关资料的收集整理工作，形成专项整治工作的台账、典型案例和经验做法，并将成果及时报县专项整治工作领导小组办公室。同时，物业管理部门要将专项整治中群众意见大、管理不善、服务不到位的物业企业，及时清理出辖区物业服务市场；对违法违规经营、造成严重社会影响的物业服务企业，坚决移送审批管理部门吊销营业执照。
